十问洛阳楼市 是买还是等?

来源:洛阳商报 2017-07-21 13:54

[摘要] 对于洛阳楼市而言,2017年上半年有三个词可以概括:高歌猛进、出乎意料、不同寻常。记者综合多方观点“十问”洛阳楼市,尽可能以客观的眼光展望下半年及未来一段时间楼市的走向。

对于洛阳楼市而言,2017年上半年有三个词可以概括:高歌猛进、出乎意料、不同寻常。

下半年已经开启,市场仿佛冷了,但需求是被抑制还是已经消化?政策会更严还是会放松?房价会涨还是会跌?何时出手合适?市场博弈走向何方……本报记者综合多方观点“十问”洛阳楼市,尽可能以客观的眼光展望下半年及未来一段时间楼市的走向。

1

问:洛阳楼市还有多少需求量?

答:需求是一定的,只是多或少、释放或抑制的问题。“房子是用来住的,不是用来炒的”,就是从需求的角度,对地产市场调控的原点。

长期以来,“城镇化”一直被认为是支撑中国房地产市场发展的重要动力,这就是楼市的刚需。随着洛阳城市规模的不断壮大,城市人口的不断增多,住房的需求仍有很大的空间,但释放的时间、时机不定,而且随着市场波动造成购房者不理性,出现错位,需求的释放也需要理性。

【结论】 需求回归理性。

2

问:土地供应会增加吗?

答:目前,在需求端调控告一段落之后,楼市的监管也将从抑制需求“做减法”转向“做加法”,“做加法”的主要办法就是增加土地供应。

从全国来看,上海、北京、深圳、广州、福州等多个城市近期都制定了大规模的供地计划。在被监测的50个典型城市中,今年上半年土地成交面积达8750万平方米,同比增长20%,其中一线城市更是大涨42%。

今年上半年,土地供应趋紧,核心城区无地可拍,是洛阳楼市热潮不减的重要原因。据统计,今年上半年洛阳市土地市场成交12块,总成交面积293.69亩,而2016年上半年成交20块地,总成交面积1451亩,同比大幅回落。土地供应趋紧的主要原因是热点区域无大宗土地出售,偏远地区土地市场仍不成熟。从长远来看,以伊滨区为代表的城市周边区域,将会成为土地供应的主战区。

与此同时,新增供地“自持并租赁”现象也在多地出现,开发商拼自持物业,是否会在洛阳出现值得关注。

【结论】 关注城市周边。

3

问:房贷政策是否会持续收紧?

答:从短期来看,房贷政策不会有大的松动,其核心原因在于银行已经无米下锅。也就是说,在上半年的楼市疯狂之后,银行信贷额度已透支。

此外,在现行政策下,严控房贷增量是大势所趋,银行在房贷总额度一定的情况下,开始大幅上调房贷利率,收缩甚至暂停房贷业务。购房者贷款难度增大。

从长远来看,在政策框架内,房贷依然是大部分银行的优质业务,不会出现过大面积停贷以至于影响到房贷市场的正常秩序,但资金成本继续上升,信贷利率上行是趋势。

【结论】 贷款利率上行是趋势。

4

问:调控政策会持续走紧,还是会有所松动?

答:6月以来,洛阳楼市调整效果开始显现,价格增长放缓,库存基本释放。特别是在6月15日,洛阳市公布五项控制房价的具体措施,严格控制洛阳房价上涨以后。

下一步,如果房价再度上扬,不排除有调控加码的可能;如果市场持续“冷冻”,监管部门就要通过增加供应、抑制价格等措施,让楼市成交重新活跃,让刚需客户居者有其屋,让改需客户实现“以旧换新”“以小换大”的梯度消费。

【结论】 政策随市场变化。

5

问:上半年,洛阳出现很多“日光盘”,房源过于稀缺,房价不会轻易下滑?

答:从商品角度看,有涨就有跌。房子是商品,但它是特殊商品,承载着中国人安居乐业、成家立业等多重愿望。

稀缺是相对而言的,比如说,洛龙区是洛阳市行政中心所在地,也是新区的核心区,因为占据核心地段,这里的一些普通住宅也成了稀缺产品,很多二手房均价破万元。而一些跟风上涨的楼盘并不是稀缺商品,它的价格怎么涨上去的,就会怎么跌下来。

【结论】 价格分化明显。

6

问:二手房市场会火吗?

答:今年下半年,洛阳二手房市场或持续火爆,价格也会小幅回升。

受政策等多方面影响,今年下半年,洛阳楼市的成交量、楼价涨跌、业客双方心态都会发生变化和调整。而首套刚需的客户将会转向二手房市场,在那里也许能找到合适的房源。

【结论】 量价都会释放。

7

问:到年底,洛阳楼盘会以价换量吗?

答:每年年底,迫于库存加大、银根收紧的压力,开发商都会选择降价促销,以实现“以价换量”。

而今年上半年,洛阳楼市的火爆态势远超往年,开发商资金储备充足,但苦于无地可盖、无房可卖。但也不排除部分中小开发商在下半年拿到预售证之后,迫于库存压力之大,又加上年底资金回笼的需要,实行“以价换量”。

【结论】 多数开发商不缺钱,而是缺地。

8

问:洛阳房价涨上去以后,是不是可以去周边县城买房?

答:在市区房价再创新高之后,看似周边的县区已成为价值洼地。在县里买房应该分两类来看;

第一类是临近市区的县区楼盘,比如说有些楼盘虽属县地块,但离县城远,离市区近,交通也比较方便,如果价格合适可以购买。

第二类是县城的楼盘,从短期来看,价格适宜,投资成本低,但要考虑交通成本、子女教育等因素。如果要投资,还要看开发商实力、楼盘规模、县区规划方向等。

【结论】 价格洼地,不一定是投资洼地。

9

问:接下来应该出手买房,还是等等看?

答:买房需要决策快速,但也要避免过于冲动。找好机会再出手也很重要。

如果从近一年半的市场来看,去年9月到今年2月,是一个购房时机。目前,新一轮的购房窗口期已关闭,直到今年房价大涨,有些人才醒悟,错过了这一轮机遇就莫强求。

综合多方观点来看,如果不是急着住,购房者可以等等看,一定要选准时机节点,机会可能会在明年年中。

【结论】 既要有信心,也要有耐心。

10

问:不买房,投资商铺如何?

答:在政策影响下,不少投资着开始考虑商铺等商业类型不动产。“一铺养三代”,让商铺颇受投资者关注,但是投资失败的案例也不少,专家给出了以下建议。

首先,投资者做好市场调研,人气、商业环境决定了商铺是不是好租,以及租金价格的高低。一般来说,商铺的收益以15年可以租金回本为主要参考依据。

其次,投资者要有充裕的资金,比如说,商铺的首付是50%,最高贷款10年,贷款利率上浮10%,投资者每月还贷压力会较大。

最后,投资者还要了解物业费等后期支出情况,避免出现商铺难租、维护费用高昂的后果。

【评定】 听上去很美,风险不小。

* 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
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