【白皮书】洛阳楼市高温后调控出炉 下半年维稳是主调

来源:洛阳房天下 2017-07-12 14:23

[摘要] 随着楼市的不断升温,从“千人认筹抢房大战”开盘即清盘的“小阳春”到市场供不应求,无房可售的“红五月”,洛阳楼市经历了前所未有的高温预警期,在过去的两个月里,真可谓是投资者的“春天”,刚需者的“寒冬”…

一、全国房地产走势

上半年全国房地产总体特点,可以用三个特点来概括:严控审批环节,热点城市土地供应持续偏紧;三四线城市成交量增长明显;商办库存首次下跌,热点城市预售证发放收紧。

今年以来,为了实现房价缓增长甚至不增长的调控目标,热点城市通过预售证审批环节严控预售申报价格,导致新增供应量持续偏紧,尤其在3-4月份调控密集期,热点城市预售证审批愈加严苛,供应量一直在较低水平。

前5月重点城市新建商品住宅新增供应面积11169万平方米,同、环比分别减少17%和36%。二线城市明显分化,其中天津、杭州、南京等热点二线城市供应量大幅回落,同比跌幅超过30%。

(1)5月全国70城房价

5月份,70个城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有9个,比上月增加1个;涨幅回落的城市有26个,比上月增加3个。二手住宅价格环比下降的城市有7个,比上月增加2个;涨幅回落的城市有30个,比上月增加8个。

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5月份,因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现,15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定。从同比看,15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.5至6.4个百分点之间。从环比看,9个城市新建商品住宅价格下降或持平;5个城市涨幅在0.5%以内。

(2)库存:多地开盘节奏放缓,库存总量有所下降

截止目前2017年5月末,中指监测的主要城市库存总量环比下降4.6%。重点监测的城市中,10个城市库存均有不同承德的下降,其中蚌埠降幅明显为16.95%,宁波次之,环比下降8.73%。本月仅苏州和杭州库存有所增加。

(3)全国重点城市成交变化

2017年第1-22周重点城市:武汉、上海和广州成交面积扔稳居前三。从累计同比来看,监测的重点城市成交均呈下降态势,深圳同比降幅较为明显,达63.22%,其次是南京,降幅亦超六成。

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全国重点企业销售情况统计

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5月部分房企销售额环比下跌,碧桂园城月度冠军。5月检查的10家品牌房企中,6家销售额环比出现不同程度的下降,其中,碧桂园降幅明显,环比下降25.12%,绿地中国辞职环比下降19.15%,富力则环比降幅最小,为0.82%;世茂房地产环比涨幅较大,为13.02%。同比出绿城、万科和世茂房地产外其他重点房企销售均有所增长,其中,恒大地产同比涨幅最大为75.91%,其次是龙湖地产,同比增长54.37%,绿城同比降幅较大,为31.53%。

二、上半年洛阳楼市整体表现

2017年1-4月份总体供应面积187.83万㎡,其中住宅面积为141.33万㎡,比2016年1-4月份分别增加45.46%和44.84%,非住宅面积为46.5万㎡,同比增加58.17%,整体销售面积为180.5万㎡,其中住宅销售面积为161.41,比2016年1-4月份分别减少8.85%和10.10%,非住宅销售面积为19.2万㎡,同比增加2.29%,2017年1-4月月份整体均价为5573元/㎡,同比增加17.55%。

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单从以上数据可以看出,2017年总体供应较2016年有大幅上升,总体销售却有所下降,但从实际调研中,2017年整个上半年销量是相当火爆的,核心城区目前已是无房可售。

在经历了三个月之久的楼市高温期后,进入6月份,洛阳政府终于出台了关于房地产的调控政策,既6月9日,洛阳官方正式洛阳实行限价,在限价一周之后的6月15日,洛阳市政府网站上又公布了五项控制房价的具体措施,严格控制洛阳房价上涨。在短短的半个月内,洛阳政府连续出台两次控制房价的措施,足以看出政府对楼市的重视及调控并稳定房价的决心。

三、洛阳下半年市场预判

从目前全国宏观调控来看,多城市政策轮番升级,调控城市进一步增加,政策的区域联动性增强。截止目前,全国已有60城已出台170余次不同方式的调控政策。

随着楼市的不断升温,从“千人认筹抢房大战”开盘即清盘的“小阳春”到市场供不应求,无房可售的“红五月”,洛阳楼市经历了前所未有的高温预警期,在过去的两个月里,真可谓是投资者的“春天”,刚需者的“寒冬”。但因经历了半年之久的“抢房大战”之后,不论是投资者还是真正的刚需者情绪都慢慢趋稳。 特别是6月15日政府出台了严厉的限价政策之后,更是对洛阳过快增长的房价进行严格的遏制,也对一些利用银行利率上调和其他加杠杆的投资客进行严厉打击。

因此6月份伊始,洛阳楼市就已经慢慢回归理性,房价渐趋平稳,不少炒房客也慢慢收手,加之银行利率上调,增加首付贷,这都对房地产的整体格局有不小的影响。

一个城市房价的过快增长,势必会对城市居民消费水平造成深入的影响,因此洛阳出台限价政策是必然的,从此次调控力度之大,也可看出政府限价的决心,从政府调控的五项措施可以看出,政府调控的深入性,从各个方面着力限价,并且加大舆论宣传,增加限价政策的透明度,还房地产市场一个公平、公正、公开的环境。随着一系列政策的推出,加之政府对限价的严格监督检查,预计洛阳楼市下半年将慢慢趋于平稳,投资客也会内火渐去,楼市将会回归理性。

供应方面:虽然市场供应依然吃紧,但根据政府此次调控政策来看,政府为了稳定市场,也会增加住宅用地的供应量,加大供地后的履约监管力度,督促房地产开发商的工程进度。但就2017年上半年整体来看,土地成交共12块,则只有4块为居住兼容商业用地,从2015年上半年土地成交30块到2016年成交20块,再到2017年的12块,土地市场持续走低,且2016年整个市场也是一个供应低谷期,开发商推盘不积极,进入2017年,土地市场依然吃紧,整个上半年无新品入市,下半年乃至2018年上半年市场依然不会有所改观。

销售方面:经过上半年的“抢房”行动后,洛阳各大楼盘基本都已达到最大化的去库存,销量持续攀升,销售数据一路飘红,不论是以往的核心地段还是偏远地带,均已是无房可售,但从此次调控政策看出,政府依然会有住宅的放量,且在地铁建造周期内,加之一系列利好因素的叠加,下半年销量仍有上升空间。

价格方面:随着上半年洛阳各大楼盘无房可售,加之一系列利好政策的不断叠加,市场持续发酵,价格不断飙升,楼市高温警报急需解除。因此进入六月份洛阳就出台了限价政策,并且在6月9日、15日前后一周内出台了两次限价政策,既洛阳目前在售93家开发企业,在售项目价格以5月9日之前签约均价为基准价,再售房源价格不得高于该基准价。此次限价政策一出,将会大大遏制洛阳房价,下半年楼市趋于理性,但价格依然还会有上浮空间。

* 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
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卓美玉

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